Riforma del catasto: quali conseguenze?
di Francesco Lechi
- 04 February 2015
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L’informazione giornalistica ci aggiorna sulle attività della Agenzia delle Entrate per ottemperare alle disposizioni di legge sulla nuova stima delle tariffe per i catasti urbano e agricolo. Si narra così dell’utilizzo di algoritmi, di valori basati sulle stime del mercato dei beni, sulle superfici per le abitazioni e altro ancora. La legge prevede che la somma totale delle nuove imposizioni sia uguale a quella attuale, anche se pochi credono veramente a un risultato del genere: l’occasione è troppo ghiotta per il fisco, e tutti ne conoscono la natura rapace; ma lasciamo i pensieri cattivi (anche se a pensare male si pecca, ma si indovina) e preoccupiamoci dei meccanismi delle valutazioni.
Gli “algoritmi” ci ricordano troppo da vicino quelli su cui sono stati costruiti i nefasti “derivati” finanziari, detonatori della attuale crisi economica: belle costruzioni che vanno irresponsabilmente per la loro strada senza poter considerare la molteplice e mutevole realtà, in questo caso del valore degli immobili; e per di più algoritmi non resi noti e discussi per tempo, per poterne verificare la validità, anche statistica.
Le tariffe dovrebbero essere basate sui valori di mercato, ma fabbricati e terreni non sono come il frumento o le azioni: la quantità compravenduta è ridotta (certo meno rilevante degli affitti) e quanto sta accadendo mostra come basti qualche riduzione di domanda per portare a crolli dei valori. Un tempo, quando l’Estimo era materia che non si riduceva a valutazioni di impatto ambientale o improbabili stime “ecologiche”, era prassi considerare pesantemente questo aspetto nelle stime catastali.
Per i fabbricati sarà utilizzato il parametro delle superficie invece di quella del numero dei vani. Qualcuno ha riflettuto sul fatto che questo significa la condanna, forse mortale, dei centri storici, almeno per piccoli e medi nuclei urbani, dato che i vani hanno lì superfici create per famiglie diverse da quella attuale? Non parliamo degli edifici storici, destinati a certo futuro degrado! Come conseguenza, data la crescita delle tariffe già in atto, avremo una abbastanza rapida alterazione del volto tradizionale del nostro antico e ammirato Paese e il proliferare delle villette “mangia-terra” e dei condomini anonimi, la trasformazione in ghetti cadenti dei quartieri cittadini più antichi.
Non è il caso di iniziare a indagare meglio su quale saranno le conseguenze della riforma, magari concretizzando qualche esempio, con dati, anche per evitare al momento della applicazione delle rivolte generali?
Land register reform: what are the consequences?
The news keeps us up-to-date on the activities of the Revenue Agency to comply with the law on the new estimate of rates for urban and agricultural land registers. Thus the story goes that algorithms and values based on estimates of property market values, on the area for housing, etc. have been used. The parameter used for buildings is surface area rather than the number of rooms. Has anyone considered the fact that this means condemning, perhaps to death, the historical centers, at least in small- and medium-sized towns, given that surface areas of the rooms there were created for families different from today’s? Let us not mention the historical buildings, surely doomed to a blighted future! Consequently, given that rates are already rising, we will have a rather rapid alteration in the traditional aspect of our ancient and much admired country and the proliferation of “land-gobbling” villarettes and anonymous blocks of flats, transforming the oldest parts of town into ramshackle ghettoes. Would it not be advisable to start to look more closely into the consequences of reform, perhaps still giving some examples with data, also to avoid a general rebellion upon its implementation?
